Investir en Scellier

La loi n° 2008-1443 de finances rectificative du 30 décembre 2008 introduit un nouveau dispositif d’investissement locatif appelé «loi Scellier», du nom du député qui a déposé l’amendement de la loi de finances rectificatives pour 2008. Comme les dispositifs Borloo et Robien, il vise à dynamiser l’investissement locatif en proposant aux particuliers des incitations fiscales attrayantes.

Bon à savoir : les dispositifs Scellier, Borloo et Robien ne sont pas cumulables entre eux.

Acheter un bien neuf avant fin 2012:

Le dispositif Scellier concerne les logements achevés et ceux acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Sont aussi concernés les logements que le contribuable fait construire où ceux qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques proches de celles des logements neufs.

Les logements doivent être en conformité avec la réglementation thermique en vigueur. Le contribuable devra justifier du respect de cette condition selon des modalités définies par décret.

Logements doivent par ailleurs être situés dans une zone géographique connaissant un déséquilibre entre l’offre et la demande :

-la zone A (Paris, et nombre de communes d’Ile-de-France),
-la zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines communes jugées couteuses)
-la zone B2 (villes de 50 000 habitants et plus, zones littorales et frontalières)

Une réduction d’impôt séduisante:

Investir dans un logement Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de : 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010, 20% pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.
La réduction d’impôt s’étale sur neuf ans, avec la possibilité d’ajouter 2% de réduction par an entre la dixième et la quinzième année (à condition de respecter les conditions du Borloo).

La réduction d’impôt peut ainsi être portée à 37% de l’investissement pour une mise en location de 15 ans.

Si le montant de l’impôt est inférieur au montant de la réduction d’impôt, le solde est reporté sur le montant de l’impôt des six années suivantes. Il est possible d’effectuer un investissement Scellier par an.
A l’issue des neufs ans, dans le cadre du «Scellier classique» le bailleur peut, en s’engageant auprès de l’administration fiscale par période de 3 ans (maximum de 6 années supplémentaires) poursuivre la location de son logement mais sans bénéficier d’une réduction d’impôts supplémentaires.

300 000 euros de plafond d’investissement:

Dans tous les cas, la réduction d’impôts étalée est plafonnée à 300 000 € et limitée à un logement par an. L’investisseur peut ainsi réaliser jusqu’à 8 333 euros d’économie d’impôt pendant 9 ans.

Il est toutefois possible de cumuler l’acquisition directe d’un logement Scellier avec la souscription de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) estampillées Scellier pour atteindre le seuil maximal de 300 000 euros.

Des plafonds de loyers:

Pour obtenir la réduction d’impôt vous devez vous engager à louer votre bien durant neuf années à usage d’habitation principale. Votre logement doit trouver preneur dans les douze mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure.
Le locataire ne peut appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire.

Les loyers ne doivent par ailleurs dépasser les plafonds officiels. En pratiquant des loyers moins élevés dans le cadre du dispositif « Scellier social », l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt supplémentaire égale à 2 % du prix de revient du logement. Soit 37 % sur 15 ans. Exemple ? Vous faites l’acquisition d’un appartement d’une valeur de 200 000 euros pour le mettre en location dans le cadre du dispositif Scellier social. Sur quinze ans, la réduction d’impôts est de 74 000 euros soit 5 555,55 euros les neufs premières années et 4 000 euros les six suivantes.

Le déficit foncier:

Si les charges excèdent les loyers perçus, le déficit foncier est déductible du revenu global et vient donc réduire le montant des revenus imposables dans la limite de 10700 euros l’an.

Nos conseils:

Il est donc vivement conseillé d’investir dans un secteur où la demande de biens à la location est importante et de ne pas se montrer trop gourmand sur le loyer. Votre avantage fiscal pourra être remis en cause si vous ne trouvez pas preneur. Soyez vigilant dans le choix de l’emplacement. Préférez un logement en centre ville ou en périphérie proche, bien desservi, avec commerces et écoles/universités à proximité. Avant de vous engager, rendez-vous sur place pour connaître le marché local : y a-t-il déjà une offre neuve abondante ? Quels sont les prix pratiqués à l’achat ? Quels sont les besoins des candidats locataires du secteur : des studios pour étudiants ou des 3 pièces familiaux ? Quels sont les loyers pratiqués ?

Pour un investissement en toute tranquillité, pensez aux garanties annexes, proposées par les professionnels : perte à la revente, risque de vacance, loyer impayé, dégradations, problèmes juridiques.